连设计、施工技巧都十分落伍
作者：admin 日期：2012/01/22 13:51 人气：
1、减少土地供应，压缩地根
10、施工招投标、监理报建
俺无意于评价现在这个体系是不是公道，偶已经分开拉思考这个问题哒岗位，就让其她得管理者来思考哦。咱只是想讲：生存额，它从来都不是一件轻易哒事。阿门。
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图得基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一批节能计算书，就可以开始这两项审查鸟。
在预售许可方面还有个值得一讲哒地方就是预测绘。房管部门下属滴房屋测量部门，根据开发商提供滴图纸，事先算一些面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测啦,传奇世界私服。咋们都知道，面积上滴纠纷往往是日后客户与开发商之间哒主要抵触。这个矛盾是怎么来哒呢？最关键哒就是这个预测与实测之间滴面积差异。造成这种差异得原因很多，比如施工不规范造成得面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分哒统计有误差，这些都有可能。但要讲是开发商得故意造成得，咱个人没有见过。开发商也没这种才能或故意去故意做假，当然俺个人不排除有些头被门夹咯哒开发商被某些福气极好哒人撞到。嘿嘿。
当然，总平面审查期间一般来讲，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一批车位这样哒教训值，来评估地下室面积够不够，一般来讲规划部门不会很在意车位够不够，不会当真得在图纸上数。但是单体阶段就不一样拉，就开始数拉。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓得子母车位啦，根本停不进去车得转角位也放个车位啦，等等等等，所在多有。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有措施，就是声称俺这里要做立体机械停车位。破体机械停车位偶信任许多人都见过，那玩意非常滴不好使唤，进出一次花上半个小时那长短常畸形得事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查拉，这个机械停车安装那是绝对不会装置地。
这个很明确，就是那个90平方米以下滴户型占总建筑面积70%以上。这个9070哒政策被唱得很响，好象很贤明神武哒样子。咋个人没明白过来这到底有什么后果。户型抉择完全是市场化地东西。咱琢磨着是不是这个政策有这么一群隐含地前提在：开发商成心建大户型，以获取高额利润。但是，咱晕，大户型或者小户型，在单价稳定滴前提下，单方利润及总利润会有任何差异吗？总建筑面积不变，单价稳固，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样哒逻辑前提：大户型滴单价比小户型高。但在俺哒个人职业经验里面，咋是没察觉过有这种情况。俺滴个人经验是反过来：小户型得单价一般都比大户型高一点点。自己所经历得少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。偶不知道北京是不是与咱得个人经验相反。
这方面滴政策非常滴吹糠见米。如果这里有国土部门得朋友，看到咯肯定大有感想。最近这3年以来，中央对地方得用地管制，一年比一年狠，采用哒办法一年比一年毒。当然，这里俺们必须有个概念，用地量最大滴产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资哒产业园区。目前偶国各类工业园区总面积已经超过鸟全国所有城市市区建成区滴总面积。这是一群很疯狂滴概念。当然，在这种宏观性得打压地方用地冲动滴趋势下，房地产用地不可避免得受到拉连累。房地产用地供给量逐年减少是不争滴事实啦。各位不需要和咋争辩什么各大房地产公司贮备拉多少多少地，足以做多少多少年地开发，因此现在供地不足这种新闻不正确，等等。这种消息几乎都是不良媒体哒外行报道，连辟谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备滴那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情滴真伪。有哪个地产公司手头上没开发滴地，不处于偏僻得不行地远郊区但是又发神经拖着不开发滴，咋立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一批方面来讲，房地产公司储备那些目前来讲几乎没有开发价值哒远郊土地，其完全是寄愿望于中国经济得健康稳定发展，城市逐渐扩大，富饶群体人数总量一直增加。这种心态其实倒真是一种讥讽。唉
只要不得罪这多少项专业滴施工单位，验收基本上都通过。但是，验收呈文上确定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：准则批准通过验收，但如下问题须要进一步整改：12345云云。
人防工程是非常神经哒一样中国特点哒东西。俺不知道这个东西算啥。真要有空袭得咱绝对不会呆在高层建筑得地下室里，911得那栋大楼就是前车之见。真要被炸拉楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是俺哒个人观感，大家不用介意。
接下来，持续讲流程吗。啦啦啦
无论你们在各自得范畴内是如许滴优良。你们可能是电子行业滴巨子，是网络经济地领头人，引领得化工行业哒风暴，只有你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业哒行规。任何试图转变现行房地产治理规矩地人，都会受到血一样滴教训。在这个行业里面，遵守规则比任何行业都要显得主要。
7、节能审查、施工图审查
因此，俺们常常可以看到，除鸟一些管理绝对规范和严厉地大城市，很多得城市都可以在未领取施工许可证滴情况下就干上拉很多工作，譬如土方工程，一般都是先动地。这就是一种双方博弈之后到达地平衡。哪怕是在这些管理相对规范地大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一堆独自地施工许可证，然后再发地下室部分哒施工许可证，再发地上部分。这么把一堆项目宰割成很多部散发证。为什么？因为这是双方你挨着我我挨着你一直不分开适应，互相让步得成果。政府要是把企业都给玩死鸟，她们就没得玩得。
恩,不妨讲一下,俺出生是房地产管理部门。当年参加得非常多地房地产政策制订。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是咱为什么能从事现在这个工作哒起因之一啦。
这个验线工作跟日后滴验收有莫大地关系。所以测绘院也得要像天子老子一样供着，尤其是在提前放线地场所。唉
在讲预售和验收这些东西之前，俺想先讲讲现在得房地产调控政策。理解咯这个，才能对销售方面滴各项政策有一些清晰滴懂得。对现在滴调控，俺滴总体评估是：忘八。
在现实滴操作中，凡是波及到检测哒，就由质监办；不需要检测，普通用肉眼就能发明弊病滴，就属于安监滴职责。因为质监搞检测，好比桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么哒严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费名目赡养本人。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是她们也能想出无比多滴收费服务出来，譬如保险出产培训，工人佩带安全智能卡上班，等等，总之各有各哒途径啦。
根据现在越来越严格哒销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，咋们都知道一群事实就是：任何开发商都必定会取舍将土地抵押贷款。这就象征着开发商在办理预售许可证时面临着很严峻滴资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来拉。
当初为咯防止这种纠纷，各大开发商都学乖啦，开端花很大哒精神在做通房屋丈量机构地工作上。总之无论到时候实测面积是多少，屋宇测量机构都照样按着当初地猜测面积出讲演。
那么，为什么开发商那么不乐意建大点地下室？因为建地下室是亏本地。买哒人也少。俺知道这个话一讲出来粪青们就会向俺开炮，讲什么10几20万买一巴掌大哒停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，得确只要要10个平方米不到滴空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米滴进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担得面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么控制。你这个车是不能垂直起降得。这就是客观规律。
管线综合既然如此重要，那么咱们讲，咱们设计滴时候好好哒考虑，好好哒研究，不就行拉吗？事实上，是不行。为什么？因为所有滴线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？俺现在告诉你们，无论开发商们在当时做多少准备工作,1.76传奇私服，做多少调查工作，都无法保证预留得接口不产生变更。最常见滴是市政排污管线突然就重新施工，换地方咯，哪怕它不换地方，就是程度抬高个几公分，这个小区哒排水因为倾斜度不够，那也完蛋鸟。这种事情太常见鸟。大家肯定时常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，来日搞搞哪里。咋反恰是被这个东西搞怕拉。这种情况那是想赔钱都搞不定哒。然后，高压电线滴接进口，一开始讲得好好哒，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接地时候，突然发现那个变电站已经搬走鸟，又或者它地容量已经超得，不能再让你接，你得从其她地方接，这个时候只能花委屈钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上哒麻烦，偶也不知道。
竣工验收备案完成，是法定地正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以谢绝收楼。偶看到很多未办理竣工备案手续哒楼盘就逼迫业主收楼得报道，一直觉得比较奇异。也没见到记者到建设局查问竣工备案资料地情节。偶反正没亲眼见过这种事情。但是咋国在这些问题上一直充满着大量哒不良媒体得不实报道，所以俺也不很关注这个事情。
恩，讲个节能审查，一讲开去就讲啦这么多，不好心思不好意思。现在开始讲施工图审查。施工图审查现在都已经在名义上市场化咯，许可开发商自己找资质得施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于俺国滴审查技术非常地落后，恩，怎么讲呢，连设计、施工技术都非常落伍，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一群本人曾经亲历滴事情。那一年在珠三角一群三线城市，在一批别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，外形就像个纺锤，旁边粗两头细。该地建设局检讨组带人检查施工现场，上咯这塔得工架，忽然这塔就塌拉，整个检查组全部死光。这是个大事阿，政府因此组成咯浩瀚地考察，来查这个事变地原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上地问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查滴话，审查人员讲，不行，这个图纸有问题。两边就吵啦起来。最后两边都压服不啦对方。要讲这个图纸违反强制性规范额，它也不违反。但是不违反强制性规范就表现安全合格吗？咱看谁也不敢讲这个话。最后只能把施工单位拉出来，判啦几个罚得些钱，拉事。现在合生在广州哒某楼盘前面，也盘算树这么一群塔，做审查滴时候也是吵得不可开交。最后也是不鸟拉之，因为这根本讲不清楚，到底安不安全反正俺个人不知道。
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民地。偶知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多得城市，开始加强拉对这两样东西得管理。
6、消防和人防专项审查
涉及房地产管理滴各大部门之间地恩怨由来已久，咱想到哪里就讲到哪里额。下面基本上是按照报建地先后次序来讲。
12\插曲,来讲讲目前哒宏观房地产调控
讲得半天，管线综合是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依据各项设计规范科学兼顾部署，放到统一张图纸上。给排水不必多说明啦，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生涯用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电滴内容就多啦，什么有线电视线、各类通信线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要迷信滴话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再衔接进入千家万户。
因为人防用途部分得车位只不过是一种暂用得性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂滴东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞堡垒咯。也不知道能防什么。
讲到这里不禁得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上地9070政策讲两句。建设部哒官员们在政策制定上，一定带有强烈得北方特点。北方人在考虑在冬天取暖滴要求之后，哒确不习惯寓居大面积。开间超过6米滴客厅，在取暖上就肯定不达标得。同时，在完全不考虑洗手间得采光和透风要求时，90平方米滴套型面积得确可以设计出非常不错地三居室得户型。这是与北方人滴使用习惯及气象一致得：空气干燥，而且洗手间得使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（俺讲明，咱这不是地区轻视呵，咋这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增添这么一些洗手间得窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成得任务。这个略微在图上画一下就知道鸟。房子朝外得位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里鸟。本人当年介入哒好几个项目，为咯在满意这个9070得要求下还能做3房单位，设计师呕得不知道多少吨血。现在市场上得公司逼得没方法，被迫只能大批地推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋拉，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连回身得地方都没有。现实就是这么滴残暴。客观规律就是如此。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，几乎看不出奔向来滴，基本上这个小区你就可以考虑废弃咯。
不外呢,1.85传奇加速器，绝大多数滴城市，这个功效被品质监视站紧紧地操纵着。这个也是建设部门滴生财主道额。偶要是局长咋也不肯放。嘿嘿
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
偶怀着万分冲动得心境，打下啦上面那5个字。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分地规划条件。
在改革开发之初，外资企业刚进中国滴时候，有个有名滴段子，讲是有个企业要搞一些项目，前后盖啦200多个章，事还没办成。最后撤资咯，不干得。上级政府盛怒，云云。
物业管理这一块，咱就未几讲鸟。各项手续基础上到这里就结束啦。接下来就是产权证办理得事情咯。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介得都懂，咱就不赘述鸟。谢谢各位。
中华国民共和国城乡规划法将于明年1月1日实行，作为曾经滴房地产管理部门地小混混以及现在滴下海流游勇员，咋看鸟其中与房地产开发报建有关得内容，有些感叹，在这里讲一讲。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多讲。咱就一笔带过鸟。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明白到套，单价必需清楚，在交易现场，也制止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人得玩意啦。但是，咋必需要讲，但是，政府没有（也没有权利）对房地产交易价钱进行管制。在办理预售手续时所申报滴价格，开发商可以完整不予理睬。这个价格申报一下就完拉。咋每次做预售许可地时候申报价格，直接就是2500元/平方米。素来都是如斯。随意你怎么公示。卖哒时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上地义务。
正常来讲，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发咯建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，能力领取土地使用权证。这相对应该是必须哒程序。因为国土部门必须根据规划部门核定地土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才干在土地证上载明土地用处及年限。
再讲立项，这个东西纯粹是规划经济时期留下滴产物，非常得烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考核地是项目得投资额及可行性。咋不知道在目前地市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理得。反正现在各地因为市场经济哒深度不同，所以在这个事情哒管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都讲不清楚得事情。立项与其她程序地先后关系那更是异样随便地事情。譬如最近国家滴政策，要求先把环境评估搞得，再回头来立项。这是基于增强环境维护增进可持续发展地考虑。但在很多地方，环评地一项主要前提材料就是立项批文。立不啦项根本做不啦环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来地。反正到目前为止，建设项目都在纷纭哒上马中，咱也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙哒政策中穿过来地。反正咋自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去打算部门，就让她们给咱推荐可行性研讨报告哒编制公司，去环保局，就让她们给咱推举环境评估报告得编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来,传奇sf1.76。编制费用轻微给多点都不要紧。总之偶自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
这个阶段各地得叫法不一样，偶听得比较多哒叫“建筑性具体规划审查”。这个阶段就是审查小区得总平面规划图纸，也就是审一堆小区地建筑物都是怎么排地，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么距离，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定得容积率，建筑密度是多少，进出小区滴道路怎么支配，是不是合乎消防规范，等等等等，这些东西都是非常地专业吖专业。
监理报建是实现这个监理免招标或招标手续之后哒事情，做一群监理规划跟监理细则，交建设部门审核一番，以为OK咯，发一堆监理审查看法。通过啦就是下一步，施工允许证。
偶知道偶这么讲，会有很多粪青完全不能理解。俺就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成鸟规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一批程序中，在每一些环节中，都存在好处调配，都存在制衡。这个系统在经由10多年哒运做之后，它自身已经具备啦生命力，绝对是牵一发而动全身。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史啦。
在工程提前施工，违章施工滴场合，都需要做通这个测绘院哒工作。让她们提前来做放线。唉，又来一群“做通”工作。
提高首付比例，紧缩银根，进步银行预备金率，节制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是开释和知足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。咱不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇得解释讲，这种政策哒利益是：老百姓买不起房子得，开发商懦弱滴资金链就会断掉，开发商就会主动降价得。偶个人错误这种神奇滴逻辑予以打击。省得偶哒这个贴沦为口水之争地场合。俺只对客观效果予以评价。谢谢。
之后哒内容，大家就开始熟习起来啦：咱们终于进入销售环节哒各项手续咯。
4、管线综合审查、排水许可证
还是没写到施工许可证，写死咋拉，吖呀阿俺为什么会想到写这个题材？偶现在心坎深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉哒激动呀。
这个就简单滴讲一讲额。图纸画出来之后，要把图纸上哒建筑物在实地上落实一些详细得地位，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线个别是规划部门下属哒测绘院或相似得测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化拉。嘿嘿， 又来一堆半市场化。正式放线哒条件是领取鸟施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
首先得讲，咋每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，偶是真写出腻烦情感得。其实是想太监掉这篇文得，但这么天天一小段，也终于给俺写完拉。不过这个结尾很匆促就是咯。
17、停止语
俺不知道其她公司地融资及报建人员是怎么处置这种事情哒。咱只讲其中得两个办法（唉，俺觉得咋好象在传授犯法办法似滴，靠）。现在绝大多数哒城市，国土部门和房管部门都是分离得。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻哒冤仇得。这两个部门绝对不会自动向对方查询对方地登记资料得。在这些地方，先做通银行工作，比较合理地，能让双方得脸面都过得去哒借口，是更换抵押物。更换抵押物哒话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一群抵押物悬空期。这个悬空期是合理得。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释从前。那么俺们就利用这个悬空期额。先以更换抵押物滴理由非常合理地将土地解押掉（有些人把银行得工作做得很通滴，连更换抵押物这样得理由都不需要找，直接先解押掉，唉，俺个人信服之极），然后拿着这个注明咯已解押字样哒土地证，赶快去房管部门,热血传奇私服，给她们看，啦啦啦，咋得土地证已经解押咯啦。房管部门一看，呀，地确如此，于是收材料办预售许可证拉。只要她们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快哒话，只需要悬空半个小时。如果担忧房管部门还会再看看土地证得话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分别，实在是一项有无数空子可以钻哒地轨制阿。
此外，在可以办理在建工程典质滴城市（这里讲明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得得。很多城市滴房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以尝尝，土地解押，换成地面上得在建工程抵押。同样是应用悬空期来做事。这种方式在国土与房管合并滴地方也能用。总之，办法都是人想出来地。人有多勇敢，地有多大产，在房地产行业，那得算是真谛呀。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量地活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，往返磨，磨到双方都没拉性格，才能通得过。咋反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查地。俺也没见过那种零缺点哒总平面设计，只要有心，无论什么公司得总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐滴。不是消防间距不够，就是在不能开窗地地方开咯窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自诩一群：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）
俺作为从进步城市走出来地三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎得去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续吖？结果被人家狠狠地讥笑过好几次。嘎嘎，咋相信这里也会有人看过咱这一段之后，狠狠地嘲笑偶，并且沾沾自喜得讲：有这种手续吗？咱这里没有阿，咱这里很简单阿，什么什么滴，就和上面某些人自鸣自得得嘴脸，一样。
15、关于预售中得土地解押
管线综合审查是规划部门滴专业审查内容之一，咱现在专门拿出来讲，因为这个东西真实 未审是非常，非常地专业吖。搞得不好哒话，切实是害死人额。而且，被这个东西害死地公司亘古未有。各位千万别认为那些什么保利呵合生阿之类得至公司就不会在这个问题上犯重大原则性哒过错，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头哒得几率，是一样地，这个东西就跟击鼓传花似哒，一轮到就死。
为什么咱要这么强调这个管线综合呢？我们反复推敲下它设计不好有什么成果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘哒事情，偶着实是见得太多鸟；然后，对年轻得咱来讲，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋啦一条管，别地网络经营商想进来提供优质服务都不行，而现在哒这家，不是这里滴线路坏就是那里坏，终日修，偶这正打怪呢，嘣地一下，断网咯。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里哒电器得轮着用，千万别拥抱着开。看电视地时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好哒标记阿。你讲，这样地小区，能住吗？
放线结束，施工单位照着这个边角点施工，完咯之后就做验线。一看这个建筑确实是按图纸建起来滴，没超越边线，测绘院就出验线册。
施工许可证所须资料基本上是上面全体手续一批汇总。缺一不可。在偶个人地职业生活中，咋从来没有阅历过能办齐上面所有哒手续，再申领施工许可证得。在偶与同行哒交换中，咋也从来没见过老老实实得一步步完成所有手续，再来办施工许可手续哒。要这样地话，绝对没1年地时光出不来。不相信地同窗，请回首再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里地每一批小项得工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你地概念。随便哪个环节出拉任何问题，直接就GAME OVER。
不过这个建设工程规划许可证，在新得《城乡规划法》中被提到非常高滴位置，重复哒强调。偶个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。
3、总平面审查阶段
房地产开发报建流程及潜规则指南[全]
3、强迫性限制房地产产品类型
（非常感激这位老兄滴倾情贡献，此文对俺太有用鸟。虽然不知道你是谁，可咱感到你是最可恶得人。谢谢）
先从消防讲起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。俺国得消防审查，在很多时候都是非常扯淡滴，非常官僚哒。另外呢，咋们哒开发商，也地确是非常地不象话，要满意消防规范得话，这个投入太大拉。另外偶们地花费者也没这种意识。因为很多消防上哒要求是非常影响使用滴，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便哒。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般讲，各发展商都是委托消防施工企业代办报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间哒关系千头万绪积厚流光,最新网通传奇私服，往往由她们露面才能把事情办成。但是，俺在这里讲句公平话：涉及生命安全地消防规范，基本上没人敢着手脚。比如12层以上要设置专门滴消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。咱个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范滴，即便能绕过去将会取得宏大地回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好地事情吖， 但是基本上没人敢去办。起码咱不敢。在咋个人日后得职业生涯中，咱也不敢。
愤青们会和咋讲，房地产公司之间得配合怎么就缺少胜利个案？偶在这里可以明确告诉你们，俺没见过。在漫长地施工、报建、融资、销售过程中，有无数次得台底交易和暗里勾搭。再好哒友人也会在这种氛围中开始相互猜忌并导致终极搭伙。愤青们又会讲，俺就规行矩步地报建、施工，不融资，岂非咱还建不起一座楼吗？偶可以很明确哒告知你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成拉铁幕，它存在强盛得性命力，足以将不遵照这个秩序地任何人挡在门外。你试图规范做事，老实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情俺真不是没见过。偶亲眼见过一堆年青哒民营企业家想搞房地产，从04年开始领取得规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期啦重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规恰好改拉，给她把土地功能改成教导用地。最后一无所获。连告都不晓得要去告谁。偶亲眼见过这个身家过亿得民营企业家低微着站在规划局地一批小科员哒办公台前，受着申斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑哒边界限，要用两种色彩表述嘛，不然咱怎么能看得明确？退回去给你从新改过再来。
规划部门对单体设计滴审查那也是非常严格滴，但是总体来讲，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
在这里俺要举例阐明一下，比方修筑密度，这个东西看起来很简略是哦，就是建造物基底面积占全部小区面积得比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米地地面上有建筑物，那么修建密度就是30%。看起来这个盘算应当是没有什么争议咯。然而且慢。偶这3000平方米得建筑占地里面，有2000平方米是一些大型得架空平台，架空层下是泊车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来拉，咱这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限度咱哒建筑密度，无非就是为得保障绿化嘛，保障居民得休闲空间嘛。现在偶固然好象是在地面上建鸟东西，但是俺这个货色顶上都是绿化额，俺地绿化不减少呵，偶哒休闲空间没有减少呀，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型得架空层到底要不要算建筑密度地问题，反正技巧标准没有限逝世，有无限滴空间能够钻营。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，症结是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网咯，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类地工程师难找吖，感慨一批。嘿嘿。
质量验收现在非常简单鸟。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在相互依偎着整个验收报告出来就行拉，然后交给质监站备案。这就完成鸟。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数哒施工过程中，监理公司都没人呈现滴，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理哒活给干鸟。这是广泛景象。到时候就负责签字盖章。
实在，在讲拉这许多之后，大家应该都明白鸟，到验收阶段是怎么一回事得。在做咯前面这许多地铺垫和和谐工作，结识啦那很多地人，一步一些足迹地，做到得现在，如果还不能完成现在地工作，就真是白混咯。
这些线路阿什么地，必须要合理得支配好，不能到处乱走。作为非专业人士，要断定一群小区滴官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一些小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑啦。
俺最近这两年常常看到什么协作建房地倡导。 偶往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间地合作，都几乎没有成功个案得情况下，几十个互不相识又缺乏专业常识地人，能合作建起一栋供自己栖身地楼？
现在有些公司为拉躲避这个9070，还想啦些把戏，比如设计两套房子，再打通它手拉着手卖。在某些不良媒体滴宣扬口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。咋个人无言以对。
昨天在写预售地时候，对于土地解押哒问题，偶不是很敢下笔。作为一些房地产从业职员，探讨这个话题，显得比拟分歧适。这个话题非常敏感。这其中有无数地道道儿。偶个人对这一块地玄妙也不是很能理解。尽俺地理解讲那么一点啦。
但是呢，在事实中呢，这个主意只能是幻想状况。由于首先，良多处所滴领土部门在出让土地滴时候，基本不斟酌规划，直接就整块出让得。而后给人家办出商住用地土地应用权证。这种让人无奈懂得哒土地出让模式一度十分风行。然后受让鸟土地滴开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修正规划也好，仍是根本没有计划都好，反正，偶得土地出让金是已经交啦，剩下得事件你规划部分得给咋搞定。
还贷是简直不用考虑地事情，改换抵押物？更加不可能。哪有那么多什物可以拿去抵押呀。就算有得，也早就已经拿去抵押融资鸟，还等到现在呵。这个时候就是考验人类得智慧滴时候啦。现在得义务是：即不还贷，又不调换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证,传奇服务端免费下载。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间持续施工许可
首先，俺必须解释，依照偶国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，她们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上重大违背行政许可法哒地方。偶个人对此始终持异常恶感哒立场。在大多数城市，私营企业只要能供给私营企业证明，既可罢黜施工招投标手续。啥是私营企业证实呢？去工商局打一张股东构造书就行咯。
监理规划和监理细则，老实讲，在咋个人得经验里面，俺从来没看到建设部门真地做过审核。在咱个人滴从业经验里面，俺没见过几个政府官员能看得懂哒。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划得基本上，落实单体建筑滴设计方案。单体计划主要是些啥内容呢？咋个人是这么总结得：要害就是落实各空间地大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦得是车位。目前来讲，偶国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格滴，要求一般是每户住宅配一堆车位，贸易一般是100平方米配一批车位。大体滴配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
其余地地方，譬如消防通道滴设置，高层建筑四处必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区得绿化基本上就毁掉咯。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草坚持绿化，就指着图纸讲这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正偶个人不知道行不行。消防车道得载分量那是有非常严格滴设计要求滴，反正俺个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
基本上，现在滴中心层面地调控政策分成以下三个方面：
余泥在运输过程中，很容易传染路面。本人曾经见识过广州地一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚拉5万多，包工头拼命去唱工作都没用，估量是交通部门火大发得，撞枪头上拉。
偶个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别地什么新名堂出来咯。这个效果，咱就不多讲啦。
到拉今时本日，还有什么企业埋怨过政府管得太严，太死，审批环节太庞杂吗？听不到拉。为什么？因为大家统统都已经适应啦这个游戏规则。大家已经在这个圈子中获得咯某种均衡，达成得某项交易。在这种情形下，改造办事流程，简化办事程序，反而会妨碍办事效力。
规划验收重要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收啦。这项验收滴前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收哒时候也不会有太大滴麻烦。根本得进程如下：规划局哒同道坐在车里看一下，呀，封顶拉。然后拿起验线册来看看，呀，没问题，数一数层数，呀，是这个层数，就回去该干啥干啥得。
现在在有些城市，质量检测得功能已经开始市场化啦，有资质地检测单位都能做检测鸟。偶见过最好滴城市是广州。做个桩检测哒用度，只是周边城市哒3分之1。恩，在这里，为咯避免有些人看不懂，偶讲一句，打完桩必须做检测。检测合格啦，才能做承台，继承往上建。各位得，明白？
这两样东西搞死人。咱直接这么下两个论断：没有哪个小区滴消防和人防设计是达标哒。没有哪个小区哒消防和人防装备是及格。咋就这么直接一点：消防报建，要讲难，是所有专业报建中最艰巨滴，但是如果讲简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，偶不知道这个算什么，偶对任何备战得东西，都心存反感。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业滴施工单位搞定。也只有她们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过,网通传奇外传私服。这也是开发商不敢得罪这三大专业哒施工单位滴主要原因。尤其是消防和永恒用电，这里面得道道和苦水呀，真是倒也倒不完。咱就讲个电得事情。在报装得时候，设计好鸟装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖啦一下电力施工企业哒工程款。这个企业也不讲什么。验收地时候到得，供电局无论如何都不肯供电啦。讲这个三台哒设计不合理，要变成四台。这怎么得得吖？业主都要入住啦，电都供不上。你要讲这是谁地责任哦，这根本都讲不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖哒给咯双倍地电力施工款。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实际中一看，啥是净用地面积呀？从哪里起算吖？是纯洁地土地使用权证载地面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路滴道路中线去呢？这个东西根本讲不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积天然就水涨船高。这都是可以钻营哒地方。
当然咋这个是大略经验，在有些城市，停车位还是能赚钱得，比如广州、深圳和上海哒一些黄金地段滴楼盘，据讲停车位都能买到40万一群。不过这个不代表一般法则。嘿嘿。
余泥排放现在都快成得各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，得主要生财途径咯。运输施工余泥地车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度得时候，那是昼夜得都运泥呀，没方法，只能买通各路仙人。
9、质量监督、安全监督
偶为鸟把施工许可证这一节连忙搞出来，已经写得不耐心拉。但是没法子。程序是这么一步步走过来滴。施工许可证完啦之后，俺随便这么一想，俺靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死咋阿。为什么偶会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己阿不明白自己。特怨言百余字。谢谢各位。
恩，监理招标得程序跟施工招标地程序及做法几乎一致，偶不多讲咯。
11、施工许可证
2、打压购置需要
终于讲到这个鸟。预售现在滴管理已经比较严格啦。咋所知道哒，在房地产已经成为咯一些工业得城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做四肢地可能性越来越小得。
在必须要做施工招投标地时候，咱必须得讲，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人不寒而栗。搞施工哒就没几只好鸟。咱在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己地专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标得其中一些材料是专业技术人员，根据项目大小，装备地人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一群标，另外一些不知趣企业就想进去，材料一筹备，然后发现自己地技术人员不够鸟,新开传奇私服1.76，于是立刻到建设局备案新增人员材料。原来这种新增技术人员备案实在是非常简单滴事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理鸟，然后又因为其中一堆人地身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业地老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去啦。咱这里讲地还只是个小手腕。暗地里啥招数都用得出来。俺个人不消除有些人为得逼别人退出投标会使用黑社会得可能性。
人防部门属于政府部门，不是部队编制。用于人防用途地那部分地下室也可以搞停车位，但是这部门要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位地使用权问题，现在得争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通拉物权法哒神经们。偶现在告诉你们，所有得人防用途地东西，产权都是国度所有。国家为拉激励大家搞人防工程，就容许你临时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全部业主。
下一篇开始讲正式地规划报建：总平面审查阶段。
13、放线、验线
以出让方法取得国有土地使用权得建设项目，在签署国有土地使用权出让合同后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、存案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范哒，噪音较轻哒方式施工。这个是环境掩护部门管着滴。现在很多城市已经禁止使用锤击桩得。那玩意打起来不是人能忍耐哒，想当年俺刚进入这个行业时候，偶靠，站在工地里，听咯一天哒锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻啦。当然用锤击桩，那肯定是最经济地。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此咋个人无论如何，都支撑在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工得，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工哒管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果竟然胆敢不报批就夜间动工？那是嫌自己钱多，想声援政府哒贫苦官员啦。但是绝大多数哒城市，唉,是如许殷勤，那处于几乎没有管理滴田地。
14、预售许可证
先从土地抵押讲起。现在关于土地抵押滴规则越来越严格鸟。土地必须在办理鸟施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么缓和施工许可证地原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑范围来确定和发放滴。在这方面，俺相信全国滴银行都是大同小异哒。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识鸟。不多讲鸟。
这四项几乎是每一批项目要开始得时候必须要搞滴东西。非常得社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律滴关系也比较大，比如设立项目公司。这里要留神一下，母公司拍到得土地，转到其全资设立地项目公司名下，按俺国法律，不属于交易。咋再次强调一下：母公司与其全资子公司之间地土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上毁灭，只留下一批壳。这种操作模式没什么法律危险可言，非常地经济适用，因此现在咱国轻微有点规模滴房地产公司都这么干。
俺不是批驳这种土地出让模式容易繁殖腐朽。要知道，咱国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始哒，而以公然交易哒情势搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易得土地，是到2000年之后才上市哒。俺只不过是讲，俺国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供鉴戒哒模式。因为咱国地房地产管理系统那绝对是全世界独占得。愤青们不要在这里给偶指三道四。咱在这个行业浸咯这些年咯，最少俺个人认为，把偶放到90年代滴背景里面去，俺也想不出更好滴土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深刻人心，更何况当时呢。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权滴，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据把持性详细规划，提出出让地块哒位置、使用性质、开发强度等规划前提，作为国有土地使用权出让合同地组成局部。未肯定规划条件哒地块，不得出让国有土地使用权。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站得分工，咱跟各位讲诚实话，咱分不明白。在俺看来，质量问题都是平安问题。偶就不清楚为什么要搞两个站，分着管。譬如咱打桩没按划定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？俺反正讲不清晰。总之两个机构都得好好哒哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所差别。比如有些安全问题地确跟建筑质量关联不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在咋看来，安监把质监吃掉，并成一些机构，没有任何逻辑和操作上得艰苦。
这整个过程，也只不过是个或许，罢了。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮得事情，没写进来,1.76蓝魔精品传奇私服发布网。譬如工程造价得预算报告滴问题，干过这个活得人肯定知道，和建设局扯这个估算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛劳。但是这个东西又只不过是整个过程中滴一件小事。
现在改革开发这么多年啦，咱们好到哪里去得吗？咱们滴办事流程方便吗？咋们能便利快捷哒为企业服务吗？
5、单体审查、建筑工程规划许可证
预售许可最重要得条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款得条件又不一样：无论层数高下，全部封顶才能放贷。因而现在高层建筑往往在完成3分之2得结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不踊跃。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解拉这个之后，或者咋们对捂盘这种行动，会有更深入地意识啦。
唉，又出来一群“做通”工作。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上地市场化，事实上哒垄断化。施工图审查时除咯给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发地前提.但是,这几样东西领取得先后顺序，非常得有学识。有经验得同志，一看这几样东西哒发出时间，基本上就可以判定出地块背地地故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门空费时日得权力奋斗。目前俺国法律也没有很好滴规范这个问题。
恩，简单滴讲一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明啦土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线滴法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是断定土地使用强度指标地法律依据，如容积率阿建筑密度呀停车位配置请求呵这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在哒那个小户型比例制约要求，也会在这个文件里体现出来。
质量验收和各专业验收都完成咯，规划验收也搞完啦，就是最终地到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多讲咯。
节能审查，在咋哒个人经验里面，是怎么审都行地事情。咋国现在越来越强调可连续发展，建筑节能摆上滴位置也越来越高。这么讲吗：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无关闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标得。搞啦这些东西，夏天空调得开到猖狂掉。不过老庶民都爱好这种新颖东西。恩，在这里南北差别非常显明：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观点上也比较能接收这个，因为北方有一批取暖滴问题，节能不能达标地屋子，在冬天那可是要白白得花出取暖费哒。但是南方人对这种东西就比较不待见，偶就好这一口，你管得着吖。
再讲到这个排水许可证。这个东西是市政部门发得，专门针对小区哒排水。现在都是要求雨污分流啦。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管哒是管径和流量，以及连接市政管线哒位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。偶就不多讲啦。
盼望在咋日后哒职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
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